来源：金牌估值

       由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。房地产用途不同，房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同，房地产价格就不同。在评估过程中，如何针对房地产用途的不确定性，科学合理地设定在市场价格基础上地价定义中的土地用途呢？《房地产估价规范》也对此现象做了说明，对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。

       下面探讨一下目前在评估中遇到的房地产用途不一致时的评估处理方式：

1.土地用途与房屋用途不一致时

       由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式，国土部门颁发《土地使用证》，房管部门颁发《房屋所有权证》。两种登记所依据的分类系统不一样，导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途和房屋建筑物用途可能不一致。

       根据国外不动产估价的流行看法：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。因此，当土地用途与房屋用途不一致时，设定土地用途应以土地用途为依据。

2.权证登记用途与实际用途不一致时

       权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。但随着改革开放和城市化发展，具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因，房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现象时有出现。

       主要看两者其中之一哪个与规划用途相一致，如果实际用途从城市规划资料上已经可以看到并且已经有明确的规划指标时，可以设定土地用途以实际用途(规划用途)为依据。

3.当土地权证登记用途(实际用途)与规划用途不一致时

       如果待估土地已纳入城市建设拆迁改造计划范围，为了体现城市规划造就土地价值，土地价值引导土地利用的城市建设运作模式，设定土地用途应以土地的规划用途为依据；如果待估土地未划入城市建设拆迁改造计划范围，设定土地用途宜在现状利用条件下以权证登记用途(实际用途)为依据。

4.权证登记用途不全面时

       当待估宗地除了具有权证登记的主要用途外，还有一种或多种次要用途时，设定土地用途时就要依土地主要用途与次要用途之间的内在联系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附属用途，是为主要用途服务的，两者之间具有紧密的内在联系，这时设定土地用途应以主要用途为依据；如果次要用途与主要用途之间没有必然的内在联系，有没有次要用途都不影响主要用途功能的发挥，这时设定土地用途应以主要用途与次要用途组成的混合用途为依据。

5.土地用途很特殊难以归类时

       国家标准《城镇土地估价规程》中规定，在房地产评估中，土地用途主要可分为以下几类：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业、旅游、娱乐用地；(4)综合用地；(5)教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。但在房地产和评估中土地用途的分类与土地登记中土地用途的分类不是一一对应的关系。由于土地登记中土地用途的分类比土地估价中土地用途的分类要细，所以由土地登记中土地用途的分类过渡到土地估价中土地用途的分类，有一个归类的问题(特别是运用基准地价系数修正法时)。

       当土地登记用途很特殊或土地登记中土地用途的分类不规范、不具体时，有时确实很难将它归类到土地估价中土地用途的哪一类，这时设定土地用途时，就要看该宗土地周围的土地利用类型，建议以该宗土地周围的主要土地用途进行归类为依据。

       结合在实务中的经验，以下为笔者归纳的几种情况下的评估处理建议：